"집주인이 제가 없는 사이 집에 들어왔어요. 이게 불법 아닌가요?"1인 가구가 늘고 원룸·오피스텔 거주자가 수백만 명에 달하는 지금, 이런 상담이 정말 많아졌습니다."집주인이 수리한다고 마스터키로 들어왔어요." "부동산 중개인이 예고도 없이 집 구경 시켜줬어요." "집주인이 관리비 때문에 그냥 들어왔다고요."많은 분들이 "내 집(건물)이니까 집주인이 들어올 수 있는 거 아닌가?" 라고 오해하십니다.결론부터 말씀드립니다.임대인(집주인)도 세입자 동의 없이 집에 들어오면 주거침입죄가 성립합니다.집의 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약을 맺은 순간 그 공간의 점유권은 세입자에게 있습니다.📌 실제 이런 일이 있었습니다O씨(20대 여성, 원룸 거주)는 어느 날 퇴근 후 집에 돌아왔더니 집 안 물건이 조금 움직여 있는 것을 발견했습니다. CCTV를 확인하니 집주인이 마스터키로 들어왔다 나간 흔적이 있었습니다.집주인은 "수도 누수 확인 때문에 잠깐 들어간 것" 이라며 문제없다는 태도였습니다.O씨는 경찰에 신고했고 집주인은 주거침입죄로 벌금형을 받았습니다. O씨는 이후 임대차 계약을 해지하고 이사 비용까지 손해배상을 청구해 받아냈습니다.✅ 집주인이라도 들어오면 안 되는 이유주거침입죄(형법 제319조)는 "사람의 주거에 침입한 자" 를 처벌합니다. 여기서 핵심은 건물의 소유자가 누구냐가 아니라 그 공간을 점유·거주하는 사람의 의사에 반했느냐입니다.임대차 계약이 체결된 순간 그 공간의 사실상 지배권은 세입자에게 넘어갑니다. 집주인은 소유권은 있지만 세입자의 동의 없이는 그 공간에 들어올 수 없습니다.수리, 점검, 관리비 수금 등 어떤 이유도 세입자의 동의 없이 들어오는 것을 정당화하지 않습니다.✅ 주거침입죄 성립 요건주거침입죄가 성립하려면 두 가지 요건이 필요합니다.첫째, 거주자의 의사에 반한 침입이어야 합니다. 사전에 연락해 동의를 받았거나 거주자가 없어도 평소 허락을 해뒀다면 침입으로 보기 어렵습니다. 그러나 연락 없이 마스터키로 들어왔다면 거주자의 의사에 반한 것이 됩니다.둘째, 고의성이 있어야 합니다. 집주인이 세입자의 동의 없이 들어간다는 사실을 인식하면서도 행동했다면 고의가 인정됩니다. "잠깐이었다", "수리 때문이었다" 는 변명은 고의성 인정에 영향을 주지 않습니다.✅ 이런 경우 주거침입죄 성립 가능성 높습니다세입자에게 사전 연락 없이 마스터키로 들어온 경우, 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우, 관리비·수리비 문제로 항의하러 무단 진입한 경우, 야간에 들어온 경우(야간주거침입으로 가중처벌), 반복적으로 무단 진입한 경우가 모두 해당됩니다.반면 성립하기 어려운 경우도 있습니다. 세입자가 사전에 수리 동의를 했거나, 긴급한 상황(가스 누출·화재 등)이어서 즉각적인 진입이 불가피했던 경우, 세입자가 부재중 동의한 경우 등입니다.✅ 단계별 대응 방법1단계 — 증거 확보무단 침입 사실을 입증할 증거를 즉시 확보하세요. 현관 CCTV 영상, 도어락 출입 기록, 스마트 도어락 앱 로그, 목격자 진술, 집 안 물건이 이동된 사진 등이 유효합니다. 집주인이 인정하는 문자·카카오톡 내용도 중요한 증거입니다.2단계 — 집주인에게 경고먼저 문자·카카오톡으로 "동의 없이 들어온 사실을 확인했으며 재발 시 법적 조치를 취하겠다" 는 메시지를 남기세요. 이 자체가 증거가 되고 재발 방지 효과도 있습니다.3단계 — 경찰 신고경고 후에도 재발하거나 처음부터 심각한 침해라면 경찰에 주거침입 신고를 하세요. 주거침입죄는 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하 벌금으로 처벌받을 수 있습니다.4단계 — 임대차 계약 해지 및 손해배상주거침입이 반복되거나 심각한 경우 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이 경우 이사 비용, 정신적 피해에 대한 위자료까지 청구할 수 있습니다.❓ 많이 묻는 질문 Q&amp;AQ1. 집주인이 수리·점검 목적으로 들어온 것도 범죄인가요?→ 목적에 상관없이 세입자 동의 없이 들어왔다면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 수리나 점검이 필요하다면 반드시 사전에 연락해 동의를 받아야 합니다.Q2. 집주인이 "내 건물이니까 괜찮다"고 하면요?→ 법적으로 틀린 주장입니다. 소유권과 점유권은 다릅니다. 임대차 계약 기간 동안 그 공간의 점유권은 세입자에게 있으므로 소유자라도 침입할 수 없습니다.Q3. 야간에 들어온 경우 더 무겁게 처벌받나요?→ 네, 야간주거침입절도죄까지 적용될 가능성이 있고 단순 주거침입보다 중하게 처벌됩니다. 또한 야간 침입은 법원에서 정신적 피해를 더 크게 인정하는 경향이 있어 위자료도 높아질 수 있습니다.Q4. 계약 해지하고 나가고 싶은데 집주인이 거부하면요?→ 집주인의 주거침입이 반복되거나 주거의 평온을 심각하게 해친 경우 세입자는 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인이 거부한다면 내용증명 발송 후 소송으로 해결할 수 있습니다.✅ 이런 분들은 꼭 상담받아 보세요☑ 집주인이 동의 없이 집에 들어온 사실을 확인한 분☑ 부동산 중개인이 세입자 동의 없이 집 구경을 시켜준 경우☑ 야간에 무단 침입이 발생한 분☑ 반복적인 무단 침입으로 불안한 분☑ 계약 해지 및 손해배상까지 원하는 분📞 내 집의 평온, 법이 지켜줍니다임차인의 주거 평온권은 법으로 보호받습니다. 집주인이라도 예외가 없습니다. 증거를 확보하고 바로 방향을 잡으세요.#주거침입죄 #집주인주거침입 #집주인무단침입#임차인주거침입 #세입자권리 #주거침입고소#주거침입신고 #마스터키침입 #집주인불법침입#주거침입죄성립 #임대차분쟁 #세입자법률#원룸주거침입 #오피스텔주거침입 #1인가구법률#주거침입처벌 #야간주거침입 #임대차계약해지#집주인손해배상 #주거평온권 #형사전문변호사#민사손해배상 #임대차변호사 #부산변호사#부산형사변호사 #부산법무법인 #법무법인도하#남현수변호사 #주거침입상담 #세입자법률상담

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집주인이 허락 없이 집에 들어왔다 — 주거침입죄로 고소할 수 있나요?

1. 오늘은 주주총회에서 결의된 의안에 반대한 주주가 회사에 대하여 자기의 소유 주식을 공정한 가격으로 매수할 것을 청구할 수 있는 권리인 주식매수청구권에 대하여 살펴보고자 하는데, 이 제도는 소수주주의 이익을 보호하기 위한 제도로서 상법은 대표적으로 영업양도 등(상법 제374조 관련)에서 주총 전 서면 반대 통지와 결의일로부터 20일 내 매수청구의 절차적 요건을 요구하고, 협의 불성립 시 법원이 “공정한 가액”을 정하도록 규정하고 있습니다(상법 제374조의 2).​2. 이에 대한 명확한 판단을 위해서는 사안별로 근거 조문이 다르기에 가장 먼저 어떤 안건에 반대했는지를 특정해야 하는 바, 크게 영업양도 등(상법 제374조 관련) 반대주주, 합병 반대주주(상법 제522조 관련), 주식 교환 등의 반대 주주(상법 제360조의 3 관련) 등을 살펴볼 수 있는데, 상장회사의 경우 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의 5(주식매수청구권의 특례)에 의한 특례 규정이 있기도 합니다.​3. 구체적인 검토에 앞서 상법 제360조의 25는 소수주주의 매수청구권이라는 제호 하에 제1항에서 '지배주주가 있는 회사의 소수주주는 언제든지 지배주주에게 그 보유 주식의 매수를 청구할 수 있다.', 제2항에서 '제1항의 매수청구를 받은 지배주주는 매수를 청구한 날을 기준으로 2개월 내에 매수를 청구한 주주로부터 그 주식을 매수하여야 한다.', 제3항에서 '제2항의 경우 그 매매가액은 매수를 청구한 주주와 매수청구를 받은 지배주주 간의 협의로 결정한다.', 제4항에서 '제2항의 매수청구를 받은 날부터 30일 내에 제3항의 매매가액에 대한 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 매수청구를 받은 지배주주 또는 매수청구를 한 소수주주는 법원에 대하여 매매가액의 결정을 청구할 수 있다.' 및 제5항에서 '법원이 제4항에 따라 주식의 매매가액을 결정하는 경우에는 회사의 재산상태와 그 밖의 사정을 고려하여 공정한 가액으로 산정하여야 한다.'는 조항을 두고 있습니다.​4. 위 3. 항의 소소 주주의 매수청구권은 지배주주(상법 제360조의 24 규정에 따라 회사의 발행 주식총수의 100분의 95 이상을 자기의 계산으로 보유하고 있는 주주)가 있는 회사에서 소수주주가 언제든지 지배주주에게 매수를 청구하는 권리(상법 제360조의 25)로서 특정 결의에 대한 반대를 요건으로 하지 않는 주식매수청구권과는 다른 별도의 제도입니다.

주주총회와 이사회 실무(7)

소변검사에서는 세균이 안 나온다고 하는데, 방광이 묵직하게 아프고 자주 마렵다면 답답할 수밖에 없습니다. 항생제를 먹어도 낫지 않고, 소변이 차면 더 아프고 보고 나면 잠깐 편해지는 느낌이 있다면 단순한 방광염과는 다른 문제를 생각하게 됩니다. 이럴 때 자주 거론되는 질환이 간질성 방광염, 또는 방광통증증후군입니다.간질성 방광염/방광통증증후군은 이름보다 개념이 더 중요합니다. 현재는 “방광과 관련된 통증, 압박감, 불편감이 있고, 빈뇨나 요절박 같은 하부요로증상이 동반되지만, 감염이나 다른 뚜렷한 원인으로 설명되지 않는 상태”로 이해하는 것이 일반적입니다. 중요한 점은 이것이 하나의 단일 질환이라기보다, 서로 다른 병태생리가 비슷한 증상으로 모이는 증후군에 가깝다는 점입니다. 그래서 어떤 환자는 방광 점막의 염증이 더 뚜렷하고, 어떤 환자는 신경 과민과 중추 감작이 더 중심이 됩니다.왜 이런 증상이 생길까요?가장 먼저 생각할 수 있는 것은 방광 점막 장벽의 이상입니다. 정상적인 방광 점막은 소변 속 자극 물질이 깊은 조직으로 스며드는 것을 어느 정도 막아줍니다. 그런데 이 장벽 기능이 약해지면, 자극에 더 민감해지고 통증과 불편감이 쉽게 유발될 수 있습니다. 발표 자료에서 정리한 GAG layer 가설도 이 축에 해당합니다. 다만 이것만으로 모든 환자를 설명할 수는 없습니다.둘째는 비만세포 활성과 염증입니다. 특히 Hunner lesion이 있는 환자에서는 국소 염증과 비만세포 침윤이 더 뚜렷하다고 알려져 있습니다. 이 경우에는 단순한 “예민한 방광”이라기보다, 실제 방광 벽의 염증성 변화가 임상적으로 더 중요할 수 있습니다.셋째는 신경성 염증과 통증 회로의 과민화입니다. Substance P, calcitonin gene-related peptide, nerve growth factor 같은 매개물질이 관여하면서 통증 신호가 반복적으로 강화될 수 있습니다. 증상이 오래 가는 환자에서 치료가 한 번에 잘 듣지 않는 이유도 이 부분과 연결됩니다. 즉, 처음에는 방광 자극으로 시작했더라도 시간이 지나면 통증 자체가 하나의 질환 회로처럼 유지될 수 있습니다.넷째는 골반저 근육의 고긴장입니다. 발표 자료에서도 high-tone pelvic floor dysfunction이 매우 중요한 감별 질환이자 동반 질환으로 정리되어 있었는데, 실제로 IC/BPS 환자에서 상당히 흔하게 겹칩니다. 이 경우 환자는 “방광이 아픈 것 같다”고 느끼지만, 실제로는 골반저 근육의 긴장과 압통이 통증을 증폭시키는 경우가 적지 않습니다.(방광 통증을 주소로 하지만 여타 다른 질환들과도 연관성이 있을 수 있다는 점이 중요합니다.)임상에서 흔한 상황은 대체로 이렇게 정리할 수 있습니다.첫 번째는 반복되는 방광염처럼 보이지만 검사상 감염이 확인되지 않는 경우입니다. 배뇨통, 빈뇨, 불편감이 있어도 소변배양이 반복해서 음성이고 항생제 반응이 좋지 않다면, 단순 재발성 요로감염만으로 보기 어렵습니다. 이때는 “염증이 없으니 아무 문제 없다”가 아니라, 다른 원인으로 방광 통증이 나타나는지 다시 봐야 합니다.두 번째는 소변이 차면 더 아프고, 배뇨 후 잠깐 나아지는 경우입니다. 이것은 방광 중심 통증에서 비교적 전형적인 패턴입니다. 반대로 과민성방광은 대개 “새면 어떡하지” 하는 절박감이 중심이고, IC/BPS는 “아프기 때문에 빨리 비우고 싶다”는 양상이 더 흔합니다. 물론 실제 진료에서는 두 증상이 겹치는 경우도 적지 않습니다.세 번째는 오래된 골반통이나 다른 기능성 통증 질환이 함께 있는 경우입니다. 과민성장증후군, 섬유근통, 만성피로, 외음부통, 만성 전립선통/만성 골반통증증후군 같은 질환이 함께 있으면, 방광만 떼어서 보기 어렵습니다. 이런 환자는 검사 소견보다 통증의 분포와 증폭 양상을 함께 봐야 합니다.네 번째는 Hunner lesion이 있는 경우입니다. 이 병변은 고전적 의미의 간질성 방광염과 더 가까운 염증성 표현형으로 여겨집니다. 비교적 고령에서 나타나는 경향이 있고, 방광경에서 특징적인 병변이 보이면 치료 접근도 달라집니다. 반면 hydrodistention 후 보이는 glomerulation은 비특이적이어서, 그것만으로 진단을 확정하지는 않습니다.그렇다면 언제 지켜봐도 되고, 언제 병원을 꼭 가야 할까요?증상이 가볍고, 최근 검사에서 감염이 배제되었고, 발열이나 육안적 혈뇨가 없으며, 통증이 아주 빠르게 악화되는 양상이 아니라면 외래에서 차분히 평가하는 것이 일반적입니다. IC/BPS는 응급실에서 한 번의 검사로 확진하는 병이라기보다, 병력과 통증 양상, 배뇨일지, 동반 질환을 종합해 접근하는 진단에 가깝기 때문입니다.외래 진료가 필요한 경우는 분명합니다. 증상이 6주 이상 지속되거나 반복되고, 항생제를 써도 호전이 없고, 빈뇨와 통증 때문에 수면이나 일상생활이 무너지고, 기존 과민성방광 치료에도 반응이 좋지 않다면 비뇨의학과 평가가 필요합니다. 초기 평가는 병력청취와 진찰, 소변검사와 소변배양이 기본이고, 필요하면 배뇨일지, 통증 점수, 증상 설문을 함께 씁니다.빠른 평가가 필요한 경우도 있습니다. 육안적 혈뇨, 발열, 옆구리 통증, 급성 요폐, 설명되지 않는 체중 감소, 악성종양 위험 인자가 있는 경우는 IC/BPS로 먼저 단정하면 안 됩니다. 이런 경우에는 요로감염, 결석, 방광암, carcinoma in situ, radiation cystitis, ketamine cystitis, endometriosis, urethral diverticulum 같은 다른 질환을 우선 배제해야 합니다.진단은 어떻게 하나요?중요한 점은 IC/BPS가 아직도 “배제 진단”이라는 것입니다. 즉, 이것만을 확정하는 단일 혈액검사나 소변검사는 없습니다. 바이오마커 후보는 여럿 연구됐지만, 현재 일상 진료에서 표준적으로 쓰이는 신뢰할 만한 표지자는 없습니다. 조직검사도 진단을 위해 반드시 필요한 것은 아니고, 의심 병변이 있거나 다른 질환을 배제해야 할 때 선택적으로 시행합니다.방광경은 모든 환자에게 필수는 아닙니다. 하지만 Hunner lesion을 확인하거나 악성질환을 배제해야 할 때는 도움이 됩니다. 발표 자료에서도 잘 정리되어 있듯이, 과거 NIDDK 기준은 연구용으로는 엄격했지만 실제 임상에서는 많은 환자를 놓치기 때문에 현재의 임상 진단 기준으로 그대로 쓰이지는 않습니다. 이것은 환자 입장에서도 중요합니다. “방광경에서 전형적인 소견이 없으니 절대 아니다”라고 단순화해서 말하기 어렵기 때문입니다.치료는 어떻게 접근하나요?가장 먼저는 교육, 스트레스 조절, 생활습관 수정입니다. 커피, 탄산, 술, 산도가 높은 음식, 매운 음식이 일부 환자에서 악화 요인이 될 수 있지만, 모든 환자에게 동일하지는 않습니다. 따라서 무조건 제한하기보다, 본인에게 실제로 증상을 유발하는지 배뇨일지와 식이 기록으로 확인하는 방식이 더 현실적입니다.다음은 골반저 접근입니다. 골반저 근육 긴장이 동반된 환자에서는 이완 중심의 물리치료와 수기 치료가 도움이 될 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 단순한 강화 운동과는 다르다는 점입니다. 긴장된 골반저에 무조건 힘을 주는 운동을 반복하면 오히려 불편감이 심해질 수 있습니다.경구 약물은 amitriptyline, hydroxyzine, pentosan polysulfate sodium 등이 대표적으로 거론됩니다. 다만 효과는 환자마다 차이가 크고, 근거 수준도 약제마다 제한이 있습니다. 특히 pentosan polysulfate sodium은 황반 손상과 시력 관련 부작용 가능성에 대한 상담이 필요하다는 점이 현재 AUA guideline에 명시되어 있습니다. 따라서 “좋다는 약”으로 임의 복용할 문제가 아니라, 전문가와 상담을 거쳐 기대 효과와 위험을 함께 따져야 합니다.방광 내 주입치료는 dimethyl sulfoxide, heparin, hyaluronic acid, chondroitin sulfate, lidocaine 등을 활용하는 방식이 있습니다. 일부 환자에서 통증 완화에 도움이 되지만, 반응이 일정하지 않고 유지 전략도 명확하지 않은 경우가 많습니다. 그래서 실제 임상에서는 환자 표현형과 반응을 보면서 조정하는 경우가 많습니다.치료가 잘 듣지 않는 경우에는 hydrodistention, Hunner lesion 치료, botulinum toxin A, neuromodulation, 드물게 cyclosporine이나 수술적 치료까지 고려할 수 있습니다. 다만 수술은 가장 마지막 단계이며, 특히 Hunner lesion이 있고 방광 용적이 많이 줄어든 환자처럼 아주 선택된 경우에서 더 의미가 있습니다.이번 잉크를 통해서 딱 하나 기억해두실 점은 다음과 같습니다. 항생제를 먹어도 반복해서 낫지 않는 방광 통증을 무조건 “재발성 방광염”으로만 생각하지 않는 것이 중요합니다. 반대로 검사 한 번이 정상이었다고 해서 증상을 참고만 있는 것도 바람직하지 않습니다. 또한 이미 처방받은 약을 임의로 중단하거나, 인터넷 정보만 보고 여러 치료를 무작정 옮겨 다니는 것도 도움이 되지 않는 경우가 많습니다. IC/BPS는 한 번에 끝나는 병이 아니라, 표현형을 파악하고 반응을 보며 조정해가는 질환에 더 가깝습니다.정리하면, 간질성 방광염/방광통증증후군은 “세균은 없는데 방광이 아픈” 환자에서 반드시 생각해야 하는 질환군입니다. 다만 이름 하나로 설명되는 병이 아니라, 방광 염증형과 비염증형, 골반저 기능장애 동반 여부, 중추 감작 여부가 서로 다른 비중으로 섞여 있는 증후군에 가깝습니다. 소변이 차면 더 아프고, 배뇨 후 잠깐 나아지며, 반복되는 항생제 치료에도 낫지 않는다면 비뇨의학과에서 체계적으로 평가받는 것이 좋습니다. 특히 혈뇨, 발열, 급격한 악화, 체중 감소가 있으면 다른 질환 배제가 먼저 필요합니다.(실제 AUA 가이드라인 내 IC/BPS 치료는 정말 복잡한데, 이는 이 질환의 치료가 쉽지 않다는 점을 보여주고 있습니다.)